YABANCILARA TOPRAK SATIŞI ÜZERİNE GÖZLEMLER (2014)

Cihan Dura

---

 

Milli servetimizin yarısı yabancıların eline geçti.

Bizler bu ülkenin çok çalışan, az kazanan

mülksüz ve borçlu kölelerine dönüştük.

Aykut Erdoğdu (Maliyeci, CHP Milletvekili)

Türkiye’de yabancılara toprak satışı hakkındaki gözlemlerimi[i] sürdürüyorum. Biliyoruz ki, gerçeklerin bulunması gözlem gerektirir. Gerçekler de önce mevcut sorunları, ardından bunlara en doğru çözüm yollarını gösterir.

Satışlar, aracı şirketler, zararlar, satış yolları, toprak kiralama, doğrudan yatırım, müşteri ülkeler… Gözlemlerim sırasıyla bu olgular üzerine olacak.

‘***’

Türkiye’de Cumhuriyet’ten günümüze (1923-2003), 80 yılda 425 yabancıya 11 milyon m² toprak satılmıştır. Bun karşılık 10 yıllık AKP döneminde (2003-2013) 112 000 yabancıya 136 milyon m² toprak satılmıştır. Bugün Türkiye’de gayrimenkul sahibi yabancı uyrukluların sayısı 110 bini geçmiş bulunuyor.

Gayrimenkul sektöründe özellikle kentsel dönüşümle başlayan hareketlilik Mütekabiliyet yasasıyla birlikte hızlandı. Yabancıların Türkiye'den gayrimenkul alımı önemli oranda ivme kazandı. 2012'de toplam 13.500 taşınmaz satılırken, bu sayı 2013 yılında 21.700'e ulaştı.

Ne yazıktır ki başlıca kusurlarımızdan biri ölçüsüzlüktür. Bu kusurumuz, birçok alanda görülebilir; örneğin yabancıya toprak satışında da: Devlet olarak kendi topraklarımızı, daha doğrusu vatan topraklarını satmakta dünyada neredeyse başı çekiyoruz! Nutuk’taki “bedhah”lar yine bir araya gelmiş, Vatan dediğimiz, uğruna şehitler verdiğimiz kutsal toprakları parsel parsel satarak dünyalık kazanıyorlar. Alıcılar ise genellikle sömürgecilikten sabıkalı olan ülke yurttaşları… Gerçekten, Türkiye gayrimenkul piyasası, Avrupa’da en cazip ikinci pazar sayılıyor. ABD’nin borsa ve iş çevrelerinin gazetesi Wall Street Journal’a göre ise, Türkiye’nin emlak piyasası “Dubai, Çin ve Estonya’dan sonra dünyanın en iyi performans gösteren dördüncü piyasası... İstanbul’daki lüks konut fiyatları Londra veya Manhattan’a göre kat kat ucuzmuş. Orta Doğu ve Avrupa’dan alıcılar, fiyatların çekiciliğinden etkilenerek kente akıyormuş.  Başta Boğaz olmak üzere İstanbul’un çeşitli yerlerinki lüks konut projeleri dikkat çekiyormuş.

‘***’

Ve biri yabancı, diğeri yerli iki firma… Türkiye’nin topraklarını satarak para kazanıyorlar:  Coldwell Banker, Ağaoğlu İnşaat… Elbette daha niceleri var, bir aracı şirketi daha kaydedeyim: Nissa İnşaat… Yönetim Kurulu Üyesi Turgut Demiroğlu öğünerek açıklıyor: “Bahçeşehir’de dikey villa konseptiyle hayata geçirilen ‘Nissa O2 Residence’ yabancı yatırımcının ilgisini çekmeye devam ediyor. Gayrimenkul sektörünün durgun olduğu bu dönemde özellikle yabancı yatırımcı tarafından yoğun ilgi gören projede, geçen hafta Birleşik Arap Emirlikleri’nden ve Amerika’dan gelen iki yatırımcıya toplam 21 milyon TL’lik satış yaptık. Son 6 aydır yabancı yatırımcıyla yürüyoruz.”

‘***’

Yabancıya toprak satışı öyle sanıldığı gibi basit bir alış veriş ya da ticaret olayı değil. Türlü etkileri, zararları var. Bunları bir makalemde inceledim[ii]. Pek çok muzır olayla karşılaşıyoruz. İşte biri daha: Köylümüz topraksızlaşıyor! Daha önce değindim: Fethiye’nin Yeşilüzümlü beldesi…Tütün üretimi bitmiş. Arazilerin bir kısmı İngilizlere satılmış. Yaklaşık 400’e yakın İngiliz villa yaparak yerleşmiş durumda. Artık, slogan şu: “Eskiden araziler bizimdi, yabancılara sattık. Şimdi onlara hizmetçilik ediyoruz.” Bu bana Kenya Cumhurbaşkanı Jomo Kenyatta’nın (1894 – 1978) ünlü sözünü hatırlattı (bir farkla: Türkiye’de kitabın yerini Dolar aldı): “Avrupalılar geldiklerinde onların elinde İncil, bizim elimizde ise topraklarımız vardı. Bize gözlerimizi kapatıp dua etmeyi öğrettiler. Gözlerimizi açtığımızda baktık ki İncil bizim elimizdeydi. Topraklarımız ise onların elinde!” 

Yanlış tarım politikaları yüzünden Türk çiftçisi borç batağında. Girdi fiyatlarının yükselmesi ve ürün fiyatlarının düşük seyretmesi borçlarını kapatmak için çiftçileri toprak satışına zorluyor. Örneğin Trakya’nın en büyük köyü olan, Tekirdağ’daki Seymen köyünde, köylünün elinde bulunan 100 bin dönümlük arazi 20 bin dönüme düşmüş bulunuyor. Köylüler toprakları satın alanları tanımadıklarını ifade ediyor. Genellikle dışarıdan gelerek tarla satın alıyorlar. Ne için aldıkları, yatırım için mi başka amaç için mi bilinmiyor.

 ‘***’

AKP hükümeti Türkiye’de yabancıya toprak satışını artırmak için elinden geleni yapıyor. Oturma izninin uzatılması, askeri bölgelerin satışa açılması, tarımda şirketleşme gibi uygulamalar da dolaylı olarak aynı sonucu veriyor. “2B arazileri” ile kentsel dönüşüm de bunlardan biri… Bir ara Antalya Defterdarı’nın “2B arazileri için ek başvuru süresi verildiği, "2B arazisi kullanıcısı vatandaşlarımızın sunulan fırsatlardan yararlanması kendi menfaatlerinedir" şeklindeki beyanatını gazetelerde okumuştum. Bilindiği gibi, 2B arazilerinin satış ve iadesi ile ilgili 6292 sayılı Kanun 26 Nisan 2012 tarihinde yürürlüğe girdi. Bu tarihten beri satış işlemleri devam ediyor. Tabiî bu satışlara yabancılara yapılan arazi satışları da dahil bulunuyor.

İkinci olarak, yabancılar büyük şehirlerdeki kentsel dönüşüm projeleriyle özellikle ilgilenmektedir. Kentsel dönüşümün lokomotifi ise İstanbul; 3'üncü köprü, 3'üncü havalimanı gibi büyük projeler vasıtasıyla yabancıya gayrimenkul satışında öne çıkmış bulunuyor.

Öte yandan yabancılar yalnız ikamet amacıyla değil, yatırım amacıyla da konut talep ediyor.  Özellikle Kuzey Avrupa ülkelerinden gelenler Antalya'yı, Araplar Karadeniz ve Marmara bölgelerini tercih ediyorlar.

‘***’

Son yılların önemli eğilimlerinden biri de toprak kiralama… Şöyle ki, dünyada birçok şirket ve ülke, kendi arazileriyle yetinmeyip diğer ülkelerden arazi kiralayarak veya satın alarak üretim yapma yoluna gidiyor. Son rakamlara göre dünyada 200 milyon hektardan fazla alan bu şekilde küresel şirketler veya bazı ülkeler tarafından kiralanmış veya satın alınmış bulunuyor. 

Batılı ülkeler özellikle Afrika’da tarım arazisi kiralama yarışında. Bu yarışa Türkiye de katıldı. Sudan’la yapılan anlaşma, uzun vadede 780 bin hektar (7 milyon 800 bin dönüm) araziyi hedefliyor. 99 yıllığına kiralanacak arazilerde “özel” şirketler üretim yapacak, Burada yetiştirilen ürünler ağırlıklı olarak Türkiye’ye ithal edilecek. Bu işlem M. Cabas’ın işaret ettiği gibi şu bakımlardan anlamlı: Söz konusu arazilerde Türk çiftçisi değil, Sudan çiftçisi üretim yapacak ve kazanacak. Türkiye’de değil, Sudan’da üretilen ürünler Türkiye’de pazar bulacak. Bu, zaten perişan durumda olan Türk çiftçisinin iflası, tarım arazilerimizin üretim dışı kalması ve yabancıların bu arazilere çöreklenmesi anlamına gelmiyor mu?

 ‘***’

Doğrudan yatırımlar da ev sahibi ülke arazisinin yabancıların eline geçmesi sonucunu doğuruyor. Bir örnek olay vereyim, gazete haberi, özetliyorum: Silifke OSB, Çinli ve Alman yenilenebilir enerji firmalarının yer taleplerine çözüm arıyor. İlçenin rüzgâr ve güneş enerjisi yatırımlarına elverişli olduğunu belirten OSB yönetimi 204 dönümlük iki arazi için yetkilerden onay bekliyor. Hedef  yabancı yatırımcıların istedikleri boyutlarda bir parsel oluşturup marka bir yatırımı bölgeye çekmek. Genişleme alanı var. 2 B’den doğacak parseller devralınmaya çalışılıyor.

‘***’

Ülkemizden en fazla gayrimenkul satın alanlar 36 bini aşkın müşteri ile İngilizler… Bunları sırasıyla Almanlar ve Ruslar izliyordu. 2013 yılında Ruslar atak yaparak İngiliz ve Almanları geride bıraktı.

Almanlar her zaman ilk üçtedir. Bir kez daha dikkat çekmeliyim ki, Almanların, yalnız Antalya, Alanya değil, bir de Batman sevdaları olduğu anlaşılıyor: Batman’da 2 milyon 71 bin metrekare alana tekabül eden 244 taşınmaz satın aldılar. “Acaba bu sevda, Batman ve Raman havzasının çok verimli ve kaliteli petrol yataklarına sahip olmasıyla ilişkili olabilir mi” diye bir kez daha sormaktan kendimi alamıyorum.

Türkiye son yıllarda Arap zenginlerinin de hücumuna uğradı desem, yeridir. Karadeniz'den güneye kadar her yerde tapu sahibi oluyorlar. Bundan, mütekabiliyet yasası ile gayrimenkul fiyatlarının Dolar olarak düşmesi sonucunu veren kur artışının önemli rolü olduğu söylenebilir. Arap plasmancılar Türkiye’de öncelikle İstanbul’u (Boğaz’daki yalı ve villaları) tercih ediyorlar. Sapanca Gölü çevresi de tercihleri arasında... Bursa’ya, Doğu Karadeniz, özellikle de Trabzon’a da ilgileri artmış bulunuyor. Ege ve güney kıyıları da Arap plasmancıların gözdelerinden. Arap turistler satın aldıkları daireleri kiraya da veriyor, örneğin Bursa’da. Arapların, gelecek yıllarda yapacağı yatırımlarla Bursa sanayisinde de yer alacakları öngörülüyor. Bu arada dev holdinglerin uzun süredir peşinde olduğu Zeytinburnu ambarlar sitesi arazisi de Arapların mülkiyetine geçti. İstanbul Nakliyat Ambarları İşletme Kooperatifi’ne ait arazi Suudi Arabistanlı Al Qemam Holding’in Türkiye’deki yatırım şirketi Akzirve Gayrimenkul tarafından 245 milyon dolara satın alındı. 

Araplarla ilgili bir diğer gelişme de İstanbul’daki Sevda Tepesi… Boğaz’ın bu cennet köşesi birkaç yıl önce Suudi kralına satıldı. Ardından Tayyip Erdoğan’ın oğlu Bilal Erdoğan’ın yönetiminde olduğu TÜRGEV’e bağış karşılığı, imara açıldı. Ancak yürütme durduruldu. Görüşüm odur ki, pes etmezler; AKP iktidarda oldukça yine bir yolunu bulur, amaçlarına ererler. 

Sıra geldi İsrail’e: Toprak deyince, karşımıza İsrail mutlaka çıkar.  Bu ülke ile ilgili olarak daha önce iki noktaya dikkat çektim: Bir, “Türkiye’deki ekili alanların önemli bir bölümünün, Iğdır Ovasının tamamının, Harran Ovası’nın yarıdan fazlasının İsrailliler tarafından satın alındığı” söyleniyor. İki, “Karacahisar köyünün, termik santralin yapılacağı yerden Bodrum’a kadar olan arazi bir İsrail firması tarafından satın alınmış.” AKP hükümeti mütekabiliyet ilkesini kaldırmadan önce, İsrail doğrudan alım yapamıyordu; artık önünde bir engel kalmadı.

İsrail vatandaşları AKP döneminde Türkiye'de rekor düzeyde toprak alımı yaptı. Kaynak Çevre ve Şehircilik Bakanı İdris Güllüce: İsrail vatandaşları 1 Kasım 1923 - 18 Mayıs 2012 arasında Türkiye’de 40 adet parsel edindiler. Bunların büyüklüğü yaklaşık 12 dönümdü. Ancak mütekabiliyet yasasından sonra rekor düzeyde alım yaparak 57 adet parsel daha satın aldılar. Son iki yılda alınan taşınmazların büyüklüğü ise yaklaşık 59 dönüm olarak gerçekleşmiş bulunuyor.

‘***’

Yaptığım bu gözlemlerden ulaştığım bazı bulgu ve sonuçları şöyle kaydedebilirim:

- Türkiye yabancıya toprak satışı konusunda dünyanın en önde gelen ülkelerinden biri haline gelmiştir. Bu bir “ifrat”tır.

- Yabancıya toprak satışının pek çok sakıncası var, bunlardan yeni biri de “köylünün topraksızlaşması”dır. Dolayısıyla tarımsal üretimi azaltıcı bir etkisi daha olduğu anlaşılıyor.

-Araştırmacılar, yabancıların Türkiye’den toprak alımında siyasi faktörün rolü üzerinde önemle durmalıdır. Örneğin, Trakya’da tarımsal alanları satın alanların kim oldukları, ne amaçla alım yaptıkları hususunda belirsizlikler, soru işaretleri vardır.

- Yabancılar topraklarımızı kentsel dönüşüm, tarımda şirketleşme, 2B gibi çok çeşitli yollardan ele geçiriyor. Araştırmacıların, çalışmalarında bu kanalları hesaba katmaları,her birinin  üzerinde ayrı ayrı durmaları gerekmektedir.

- Bir yanıt bekleyen husus da şudur: Türkiye’de tarım kesimi bunca sorun yaşarken, AKP hükümeti neden yurt dışında, Sudan’da tarım alanı kiralama yoluna gitmiştir?

- Türkiye’den toprak satın alan ülkelerden özellikle İngitere, Almanya ve İsrail’in amaçları üzerinde durulmalı, bunların alımları ciddî bilimsel analizlere konu olmalıdır. Bu alımlarda siyasal amaç gütme olasılığı yüksek görünüyor.

---

[i] Gözlemlerimi, Aralık 2013 ve Kasım 2014 tarihleri arasında yayınlanmış olan Akşam, aktifhaber.com, Aydınlık, Cumhuriyet, Dünya, emlakkulisi.com,  Habertürk, Millî Gazete, Yeni Mesaj, Yeniçağ gazetelerinin Internet sitelerinde yer alan haber ve makalelerden faydalanarak yaptım. Makale yazarları şunlardır: Şenay Büyükköşdere, Murat Cabas, Derya Eğrican Güleç, İmdat Şahin.
[ii]  Cihan Dura, Yabancıya Toprak Satışının Ağır Maliyetleri, http://cihandura.com/diger-yazilar/204-yabanciya-toprak-satiinin-air-malyetler.html